REGOLARITA’ EDILIZIA E CATASTALE DI UN IMMOBILE

Attenzione quando si acquista un immobile !!!

Non vuole essere uno slogan allarmistico ma , è bene indicare alcuni passaggi essenziali , a tutela dell’acquirente, che si rendono necessari per l’acquisto di un qualsivoglia bene immobile .

Ogni immobile esistente sul territorio ha una sua  “storia” edilizio urbanistica ed  è a questa che è opportuno fare riferimento al fine di verificare se l’unità immobiliare che ci si accinge ad acquisire è  regolarmente autorizzata ai sensi della normativa  vigente.

La casistica è ampia e pertanto sintetizziamo .

Immobili realizzati primi dell’Agosto 1942 -

Questa data è riferita alla prima Legge Urbanistica la n. 1150 / 42

Se l’immobile non ha subito modifiche dal suo stato originario, può essere considerato conforme .

Se ha subito modifiche interne che sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti, esse sono “sanabili” gratuitamente ai sensi  dell’art. 48 della L. 47/85 a condizione che le variazioni di cui sopra siano avvenute entro il 31.03.1985 sulla base di dichiarazione autenticata dal proprietario.

Se ha subito modifiche esterne di lieve entità, quali apertura di porte finestre, finestre, poggioli, ecc,  esse sono sanabili a mezzo di richiesta di permesso a costruire in sanatoria (art. 37 – T.U. 380/01).

Se ha subito variazioni importanti che hano comportato aumento di volume e/o aumento di superficie agibile è possibile presentare una richiesta di permesso di costruire in sanatoria (art. 36 – T.U. 380/01).

Negli ultimi due casi, trattandosi di sanatorie per le quali risulta comunque accertata la conformità agli strumenti urbanistici , è dovuta all’Ufficio Tecnico Comunale una sanzione che viene di volta in volta fissata dalla Commissione Edilizia sentita la valutazione dell’Agenzia del Territorio competente per importi che la legge comunque fissa  da 516 a 5.160 euro.

Particolarmente interessanti sono i casi  non conformi sotto il profilo igienico edilizio.

 ESEMPIO : Se sto per vendere  un appartamento, all’interno del quale è esistente un servizio igienico che non presenta le dimensioni minime previste o siamo in presenza di una cucina di superficie ridotta,  apparentemente l’immobile risulta non  sanabile, è pertanto non vendibile.

Invece è possibile,  adottando una particolare procedura che fa capo all’ASL di competenza – Igiene Edilizia, ottenere una autorizzazione “in deroga” che di fatto sblocca la posizione dell’immobile e consente di ottenere il titolo edilizio che mi permette la successiva alienazione.

Per la posizione catastale dell’immobile già censito, qualora difforme rispetto allo stato attuale ,  non sono previste sanzioni, pertanto è sempre possibile “aggiornare” la planimetria dell’appartamento.

L’aggiornamento avviene a mezzo  di pratica cosiddetta DOCFA redatta da professionista abilitato (tecnico iscritto all’Albo / Ordine) sulla base dei supporti informatici forniti dal Ministero delle Finanze.

Geom. Fabio Baldini