In questo intervento di ristrutturazione si è proceduto ad ottimizzare al massimo la superficie dell’immbile ridistribuendo i vani con la demolizione e la ricostruzione delle pareti divisorie.

Nello stato attuale l’immobile presentava un servizio igienico di dimensioni pari a 1,00mx3,00. Nello stato di progetto il bagno viene spostato e realizzato di dimensioni conformi al regolamento edilizio del Comune di Genova (superficie pari a 3,50mq con lato minimo pari a 1,40m). La superficie del vecchio bagno viene annessa al soggiorno mentre la sua finestrella, presentando  esternamente il serramento di una finestra di dimensioni standard a doppia anta,  viene ampliata conferendo all’ambiente maggiore luminosità e spazialità (come si evidenzia dalle foto allegate). L’intervento ha previsto la presentazione di una D.I.A. e la variazione catastale a fine lavori.

Arch. Manuela Marconi

Dal  23.04.2007 è in vigore il nuovo Regolamento Edilizio del Comune di Genova.

(testo integrale allegato al presente articolo).

Esso innanzitutto si è aggiornato ed uniformato rispetto alla normativa urbanistico edilizia vigente a livello nazionale e regionale.
Da una prima lettura, le novità più importanti sono rappresentate dalla mancanza di nomina della Commissione Edilizia ; essà potrà essere all’uopo istituita su richiesta del Sindaco  per l’espressione di valutazioni inerenti interventi di rilevante interesse pubblico.
Altre novità consentono la realizzazione di Soppalchi (art.30) ,  Verande (art. 33),
Entrando maggiormente nel dettaglio le novità modificative più evidenti risultano:
- locale antibagno per servizi igienici negli uffici deve avere larghezza minima di 1,50 (art. 38 – comma 10);
- (art. 42) – l’altezza utile interna nei locali autorimessa passa a :
        *   2,40 m  (2,00 m sotto trave ) per ricoveri superiori  a 9 auto
        *  2,00 m per ricoveri fino a 9 veicoli;
        * 1,80 m per ricoveri in autosilos o automatizzati
       Qualora si intenda procedere ad una modifica di prospetto o della copertura, laddove non sussite vincolo ambientale paesaggistico, il professionista che curerà il progetto dovrà redigere un’adeguata relazione di specifica che riprenda e si conformi ai dettami del TITOLO V ( artt. 51 – 52 -53)
(Art. 54) – Antenne e Condizionatori
Con nota prot. 733105/75/ccp del 03.07.2007 il Comune di Genova – Direzione Territorio Sviluppo Economico ed AMbiente, ha emesso una nota di specifica nella quale  evidenzia che , in caso di rifacimento  della copertura (a tetto o terrazzo), il soggetto proprietario (condominio , privato, altro) dovrà provvedere all’adeguamento  in ordine alle prescrizioni contenute nel medesimo articolo provvedendo , di fatto, alla rimozione di tutte le antenne e condizionatori esistenti con l’inserimento di un solo impianto centralizzato e , qualora tecnicamente non possibile, con l’inserimento del minor numero indispensabile di antenne.
 - I nuovi interventi che prevedano la realizzazione di parcheggi, devono prevedere tali aree ad una distanza di almeno 3,00 m di distanza dalle finestre del piano terra (art. 59)
Agli art. 69 e 70 è istituita una sessione che tratta e disciplina  i criteri  e gli indirizzi progettuali di qualità .
si allega al presente articolo il testo completo del nuovo R.E.C. in vigore dal 23.04.2007.
Geom. Fabio Baldini

Riportiamo  qui di seguito articolo interessante in riferimento alle novità introdotte dalla finanziaria per le detrazioni legate alle ristrutturazioni e alla sostituzione dei serramenti.

09/11/2007 – Il Senato ha approvato senza modifiche l’articolo 2 del disegno di legge Finanziaria 2008, confermando il testo approvato dalla Commissione bilancio.

Passano dunque le agevolazioni fiscali su ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici, su prima casa e affitto, e viene eliminato l’obbligo di attestato energetico per sostituzione finestre e installazione pannelli solari.

Vediamo nel dettaglio le misure approvate:

Detrazione Irpef riqualificazione energetica e correzione Tabella trasmittanza
Sono prorogate fino al 31 dicembre 2010 le detrazioni fiscali del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici previste dai commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007). Le agevolazioni, insieme a quelle previste dai commi 353, 358 e 359 della Finanziaria 2007, si applicano secondo quanto disposto dal DM 19 febbraio 2007.

La tabella 3 sui valori di trasmittanza termica, allegata alla Finanziaria 2007, è sostituita, con efficacia dal 1º gennaio 2007, dalla tabella allegata sotto.

Inoltre, i valori limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale, ai fini dell’applicazione del comma 344 della Finanziaria 2007, e i valori di trasmittanza termica ai fini dell’applicazione del comma 345, saranno definiti con decreto del Ministro dello sviluppo economico entro il 28 febbraio 2008.
Per tutti gli interventi la detrazione può essere ripartita in un numero di quote annuali di pari importo non inferiore a tre e non superiore a dieci, a scelta irrevocabile del contribuente, operata all’atto della prima detrazione.

Eliminazione obbligo di attestato energetico per sostituzione finestre e installazione pannelli solari
Per fruire delle detrazioni del 55% previste dal comma 345 della Finanziaria 2007, limitatamente alla sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, e al comma 346, relativo all’installazione di pannelli solari termici, non è richiesta la documentazione di cui all’articolo 1, comma 348, lettera b), della medesima Finanziaria 2007, cioè l’attestato di qualificazione energetica.

Detrazione Irpef ristrutturazioni e Iva agevolata
Sono prorogate per gli anni 2008, 2009 e 2010, per una quota pari al 36% delle spese sostenute, nei limiti di 48.000 euro per unità immobiliare, ferme restando le altre condizioni ivi previste, le agevolazioni tributarie in materia di recupero del patrimonio edilizio relative:
a) agli interventi di cui all’articolo 2, comma 5, della legge 27 dicembre 2002, n. 289, e successive modificazioni, per le spese sostenute dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2010;
b) agli interventi di cui all’articolo 9, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, nel testo vigente al 31 dicembre 2003, eseguiti dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2010 dai soggetti ivi indicati che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro il 30 giugno 2011.
È prorogata per gli anni 2008, 2009 e 2010, nella misura e alle condizioni ivi previste, l’agevolazione tributaria in materia di recupero del patrimonio edilizio relativa alle prestazioni di cui all’articolo 7, comma 1, lettera b), della legge 23 dicembre 1999, n. 488, fatturate dal 1º gennaio 2008. Quest’ultima agevolazione spetta a condizione che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura.

Sconto Ici prima casa
Confermata la detrazione di un ulteriore importo pari all’1,33 per mille (in aggiunta a quello di 103,29 euro già esistente), e per un massimo di 200 euro, della base imponibile dell’Ici sulla prima casa. È stato cancellato il tetto di 50.000 euro di reddito, previsto inizialmente come requisito per fruire della detrazione, e sono state escluse le case di lusso, le ville, i castelli e palazzi storici.

Detrazione Irpef affitto
Ai titolari di contratti di affitto di immobili adibiti a prima casa, spetta una detrazione pari a:
a) euro 300, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
b) euro 150, se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.
Detrazioni spettano anche ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori. Le suddette detrazioni producono effetti a decorrere dal periodo di imposta 2007.

Riportiamo i commi da 344 a 347 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007):

344. Per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2007, relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che conseguono un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20 per cento rispetto ai valori riportati nell’allegato C, numero 1), tabella 1, annesso al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 spetta una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55 per cento degli importi rimasti a carico del contribuente, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro, da ripartire in tre quote annuali di pari importo.

345. Per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2007, relative ad interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, spetta una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55 per cento degli importi rimasti a carico del contribuente, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro, da ripartire in tre quote annuali di pari importo, a condizione che siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m2K, della Tabella 3 allegata alla presente legge.

346. Per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2007, relative all’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università, spetta una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55 per cento degli importi rimasti a carico del contribuente, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro, da ripartire in tre quote annuali di pari importo.

347. Per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2007, per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, spetta una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55 per cento degli importi rimasti a carico del contribuente, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro, da ripartire in tre quote annuali di pari importo.

L’intervento di ristrutturazione d’interni illustrato in questo breve articolo ha riguardato un immobile sito nel comune di Genova.

 L’intervento ha comportato poche  modifiche a livello di murature interne. Nello specifico si è demolita una sola tramezza divisoria per creare un un unico ambiente soggiorno-sala  visibile da cucina e ingresso. Si è mantenuto un muretto basso divisorio contro cui appoggiare il divano della sala. L’intervento pur risultando estremamente contenuto ha necessitato di una serie di documenti. Primo fra tutti la denuncia di inizio attività da depositare al settore edilizia privata del Comune corredata dell’elaborato grafico in cui vengono evidenziate le opere a progetto. Trattandosi, inoltre, di un immobile sito nel centro storico genovese, è stato necessario ottenere preventivamente il nulla osta da parte dell’ufficio centro storico. Conclusi i lavori si è proceduto alla variazione catastale presso gli uffici del catasto e alla contestuale fine lavori presso gli uffici dell’edilizia privata. A seguire alcune foto dell’intervento concluso.

Arch. Manuela Marconi 

Emmebiquadro group

Da oggi comincia una nuova rubrica  .

Verranno poste alcune delle domande  piu’ comuni che solitamente si pongono i cittadini nell’affrontare l’inizio di un intervento edilizio . Cercheremo di fornire le risposte.

DOMANDA 1

Devo realizzare delle opere interne  di rifacimento degli impianti, rinnovo delle coloriture, rifacimento della piastrellatura, nel servizio igienico ed in cucina , devo comunicare al Comune Edilizia Privata l’inizio dei lavori?

RISPOSTA 1

In questo caso non va attivata alcuna procedura edilizia presso il Comune di competenza. Devono essere seguite le disposizioni di cui alla L.46/90 (adeguamento impianti) e oltre alle disposizioni in materia di inquinamento acustico.

DOMANDA 2

Ho un appartamento grande lo posso dividere in due appartamenti?

RISPOSTA 2

In questo caso solitamente è possibile ottenere il frazionamento attivando anche la procedura di Denuncia Inizio Attività rivolgendosi ad un professionista abilitato. Occorre fare attenzione che le due nuove unità immobiliari abbiano i requisiti igienico sanitari e di regolamento edilizio conformi alle norme. Ad eccezione di alcuni casi è richiesto l’asservimento di un  posto auto per ogni nuova unità immobiliare creata. I lavori possono essere iniziati a partire dal 20° giorno dalla data  presentazione della D.I.A. In caso di immobile vincolato ai sensi del D.Lgs 490/99 (bellezze architettoniche) è necessario richiedere il preventivo nulla osta di assenso all’Ufficio di Soprintendenza preposto.

Attenzione quando si acquista un immobile !!!

Non vuole essere uno slogan allarmistico ma , è bene indicare alcuni passaggi essenziali , a tutela dell’acquirente, che si rendono necessari per l’acquisto di un qualsivoglia bene immobile .

Ogni immobile esistente sul territorio ha una sua  “storia” edilizio urbanistica ed  è a questa che è opportuno fare riferimento al fine di verificare se l’unità immobiliare che ci si accinge ad acquisire è  regolarmente autorizzata ai sensi della normativa  vigente.

La casistica è ampia e pertanto sintetizziamo .

Immobili realizzati primi dell’Agosto 1942 -

Questa data è riferita alla prima Legge Urbanistica la n. 1150 / 42

Se l’immobile non ha subito modifiche dal suo stato originario, può essere considerato conforme .

Se ha subito modifiche interne che sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti, esse sono “sanabili” gratuitamente ai sensi  dell’art. 48 della L. 47/85 a condizione che le variazioni di cui sopra siano avvenute entro il 31.03.1985 sulla base di dichiarazione autenticata dal proprietario.

Se ha subito modifiche esterne di lieve entità, quali apertura di porte finestre, finestre, poggioli, ecc,  esse sono sanabili a mezzo di richiesta di permesso a costruire in sanatoria (art. 37 – T.U. 380/01).

Se ha subito variazioni importanti che hano comportato aumento di volume e/o aumento di superficie agibile è possibile presentare una richiesta di permesso di costruire in sanatoria (art. 36 – T.U. 380/01).

Negli ultimi due casi, trattandosi di sanatorie per le quali risulta comunque accertata la conformità agli strumenti urbanistici , è dovuta all’Ufficio Tecnico Comunale una sanzione che viene di volta in volta fissata dalla Commissione Edilizia sentita la valutazione dell’Agenzia del Territorio competente per importi che la legge comunque fissa  da 516 a 5.160 euro.

Particolarmente interessanti sono i casi  non conformi sotto il profilo igienico edilizio.

 ESEMPIO : Se sto per vendere  un appartamento, all’interno del quale è esistente un servizio igienico che non presenta le dimensioni minime previste o siamo in presenza di una cucina di superficie ridotta,  apparentemente l’immobile risulta non  sanabile, è pertanto non vendibile.

Invece è possibile,  adottando una particolare procedura che fa capo all’ASL di competenza – Igiene Edilizia, ottenere una autorizzazione “in deroga” che di fatto sblocca la posizione dell’immobile e consente di ottenere il titolo edilizio che mi permette la successiva alienazione.

Per la posizione catastale dell’immobile già censito, qualora difforme rispetto allo stato attuale ,  non sono previste sanzioni, pertanto è sempre possibile “aggiornare” la planimetria dell’appartamento.

L’aggiornamento avviene a mezzo  di pratica cosiddetta DOCFA redatta da professionista abilitato (tecnico iscritto all’Albo / Ordine) sulla base dei supporti informatici forniti dal Ministero delle Finanze.

Geom. Fabio Baldini

Ecco in questa breve rassegna di immagini uno degli ultimi interventi di ristrutturazione curati dallo studio emmebiquadro. L’intervento ha previsto una modifica delle tramezze divisorie come si evidenzia dall’analisi del disegno in allegato in cui compaiono le demolizioni (in giallo) e le nuove opere(in rosso). La ristrutturazione ha riguardato il rifacimento ex-novo dell”impianto di riscaldamento e di quello elettrico con rilascio di certificazione finale ai sensi della L.46/90. Si è proceduto infine alla posa in opera di nuovo pavimento in parquet e nuova piastrellatura in bagno. 

Al fine di meglio  conoscere  l’operato  del Geom Fabio Baldini, di seguito riepilogo, a titolo esemplificativo le varie attività professionali svolte  nell’arco dell’ultima settimana  che va dal 13 al 17 Novembre 2006.

LUNEDI’ 13 NOVEMBREore 7.00 – S.Olcese operazioni di rilievo in campagna con strumentazione topografica – stazione totale – e GPS per il rilievo di Punti Fiduciali Catastali al fine di effettuare un aggiornamento della mappa catastale a seguito dell’edificazione di nuova costruzioneore 13.00 – ritorno a Genovaore 15.30 – Comune di Cogoleto per presentazione D.I.A. (denuncio di inizio attività)  per l’esecuzione di opere all’interno di un appartamento. ore 17.00 – attività di studio ore 19.30 – termine giornata

MARTEDI’ 14 NOVEMBRE ore 9.00 – Comune di Genova – colloquio con vari uffici del Comune – Settore Edilizia Privata – presso il “Matitone” , impostazione pratiche, verifica iter delle pratiche in corso, delucidazioni su interpretazioni della normativa applicata alla progettazione ore 11.30 – Comune di Avegno – consegna progetto di opera a scomputo oneri per allargamento di strada comunale . ore 12.30 – Comune di Avegno – sopralluogo in cantiere per verifica costruzione in corso – rapporti con l’impresa, verifica tenuta documentazione . ore 15.00 – Comune di Genova – Zona Cornigliano sopralluoghi presso appartamenti per attività di rilievo finalizzato alla successiva progettazione per diversa distribuzione degli spazi interni. ore 18.00 – attività di studio ore 19.30 – termine giornata  

MERCOLEDI’ 15 NOVEMBRE ore 8.30 – Comune di Savignone – colloquio con Ufficio Tecnico Comunale per impostazione di  progetto  di variante per realizzanda villetta unifamiliare ore 15.00 - incontro con circoscrizione centro est ed uffici tecnici del comune di genova per verifica di fattibilità per spostamento di un chiosco – edicola in Via Napoli  ore 16.30 – attività di studio ore 19.30 – termine giornata

  GIOVEDI’ 16 NOVEMBRE ore 09.00 sopralluogo in cantiere zona S. Fruttuoso - alture con perito agronomo, per verifica e/modifica progetto del verde  -  sistemazone ambientale – opere di presidio nell’ambito del recupero di un area a servizio di edifici adibiti a civile abitazione ore 11.30 – sopralluogo per verifica crollo di soffitto in apartamento a seguito delle infiltrazioni avvenute nel bagno della casa posta al piano di sopra ore 15.00 – attività di studio ore 19.30 – termine giornata

VENERDI’ 17 NOVEMBRE ore 9.00 – attività di studio ore 10.00 – sopralluogo per verifica fondi di un negozio adibito a farmacia ore 14.00 – sopralluogo congiunto presso l’appartamento danneggiato già visitato in data 16.11.2006 alla presenza dell’amministraore del condominio, dei consiglieri, della proprietaria e dell’inquilino del piano di sopra con un  imresa di fiducia dell’amministratore. ore 17.30 – incontro presso l’agenzia immobiliareparodi per illustrazione di un progetto per la realizzazione di box singoli – in genova – s.brigida – costi dell’interbento – oneri comunali – oneri per la sicurezza - oneri professionali – tempi di esecuzione. ore 19.30 - termine giornata  **   **   ** Questa è una settimana “Tipo” del Geom. Fabio Baldini… da non invidiare… A presto Fabio Baldini